Konut, arsa ve iş yeri alırken dikkat edilmesi gereken hususlar

Bunlardan birincisi olan Konut Alım Rehberine nazaran, alınacak konutun fiyatının, emsal özelliklere sahip başka konutların fiyatlarıyla kesinlikle karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için emlak ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarının görüşlerine başvurulabileceği ya da Sermaye Piyasası Kurulunca lisans verilen kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği belirtiliyor.

Ödenecek fiyat yalnızca mesken için istenen sayıyla hudutlu kalmıyor, alıcı ve satıcının farklı ayrı olmak üzere yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi de yapması gerekiyor.

Tapu senedinde yazan “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu yerin alanını tabir ederken, kat mülkiyetli yahut kat irtifaklı taşınmazlarda arsa payı, bu alana nazaran hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüşüm, kamulaştırma, yine inşa yahut arsa paylaşımı üzere durumlarda bu alana nazaran hisse alınıyor.

Kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa hissesi her bir bağımsız kısma tahsis edilmiş yerdeki ortak mülkiyet hissesini tabir ediyor. Bu hissenin benzeri bağımsız kısımların hissesi ile uyumlu olması gerekiyor.

TAPU SENEDİNDE “KONUT” YAHUT “MESKEN” OLARAK TESCİL EDİLMİŞ OLMALI

Alınacak konutun niteliğinin tapu senedinde “konut” yahut “mesken” olarak tescil edilmiş olması gerekiyor. “Depo”, “dükkan”, “ofis” yahut misal niteliklerle tescil edilmiş taşınmazların konut biçiminde kullanıldığı durumlarla sıkça karşılanırken, fiili kullanımının konut olması, o taşınmazın hukuken konut olarak kabul edildiği manasına gelmiyor.

Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiği tapularda yer alırken, yeni tip tapularda bulunan karekod okutulduğunda taşınmazın harita üzerindeki pozisyonunu gösteriliyor. Buradan taşınmazın tapuya hangi tarihte kaydedildiğini ve nasıl edinildiğini öğrenilebiliyor.

KAT MÜLKİYETİ Mİ, YOKSA KAT İRTİFAKI MI OLDUĞUNA BAKILMALI

Kat irtifakı, şimdi tamamlanmamış bir yapıdaki hak sahiplerinin hisselerini gösterirken, bir binanın inşaatı büsbütün bittikten sonra belediyeden iskan (yapı kullanım izni) alınarak her bağımsız kısım için oluşturulan tam mülkiyet hakkına kat mülkiyeti deniliyor. Tapu alırken kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduğuna kesinlikle bakılması gerekiyor.

Konut üzerinde üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilecek hudutlu haklar yer alırken, konuta ait hakların garanti altına alınmasını sağlamak hedefiyle şerh uygulanabiliyor. Daha sonra badire yaşamamak yahut tapu sürecinin iptal edilmemesi için “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “aile konutu şerhi” yahut “riskli yapıdır şerhi”nin olup olmadığının incelenmesi değer arz ediyor.

İrtifak bilgileri kısmında, taşınmaz üzerinde bir öbür taşınmaz yahut kişi lehine kullanma yahut yararlanma yetkisini tanıyan “geçit (mürür) hakkı”, “üst hakkı” yahut “kaynak hakkı”na dikkat etmek gerekiyor.

ŞERH BİLGİSİNE BAKILMALI, TAPU SENEDİ İLE TAPU KAYIT EVRAKI KARŞILAŞTIRILMALI

Alım yaparken taşınmaz üzerinde kurulmuş rehin (ipotek) olup olmadığına bakılması ehemmiyet arz ediyor. İpotek şerhi kaldırılmazsa tapu süreçleri sırasında alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiğine ait beyan alınıyor ve alıcı sonrasında bilmeden aldığını tez edemiyor.

Tapu senedi ile tapu kayıt evrakının karşılaştırılması, evraklar ortasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerekiyor.

Alınacak konutun yasal olduğunun anlaşılması için yapı ruhsatına ve yapı kullanma müsaade evrakına bakılması ehemmiyet arz ederken, imar planında değişiklik olabilme ihtimali imar durum dokümanından incelenebiliyor.

Yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı, ceza tutanakları ve gibisi hukuksal ihtilaf içeren resmi kararların sorgulanması, net ve brüt alan ile eklenti alanların güzel öğrenilmesi gerekiyor.

TAŞIYICI SİSTEMLER GÖZLE İNCELENMELİ

Sonradan oluşacak problemlerin önüne geçilmesi ismine konutun iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve sarfiyatların ayrıntılıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi ehemmiyet arz ediyor. Konutun projeye uygunluğuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve zelzeleye dayanaklılığına ait hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.

Aidat, ortak alanlar, ortak sarfiyatlar ve tadilat durumunun öğrenilmesi, binanın ya da sitenin idare planının incelenmesi, kiracı oturuyorsa kira mukavelesine bakılması, zelzele derecesinin ve hasar kaydının sorgulanması da kıymetli noktalar olarak öne çıkıyor.

ARSA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan Arsa-Arazi Alım Rehberine nazaran, alınacak yerin fiyatının, benzeri özelliklere sahip öteki emlakın fiyatlarıyla kesinlikle karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarına başvurulabileceği ya da lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği öneriliyor.

Alıcı ve satıcının başka ayrı arsa/arazi bedelinin yüzde 2’si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ödeme kalemleri ortasında yer alıyor.

Tapudaki arsa yahut arazinin yüz ölçümüne, taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiğine, şerh ve beyan kısmına, taşınmaz üzerinde haciz, kullanım hakkı yahut kısıtlama olup olmadığına, irtifak bilgilerine dikkat edilmesi gerekiyor.

ŞERH, BEYAN VE İRTİFAK BİLGİLERİNE DİKKAT

Şerhler kısmında “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “18. husus uygulaması (şuyulandırma)”, beyanlar kısmında “arkeolojik sit alanında yer almaktadır” ve “imar düzenlemesine alınmıştır”, irtifak bilgileri kısmında ise “geçit (mürür) hakkı” “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” bulunabiliyor. Bu şerh, beyan ve haklar olumsuz sonuçlara yol açabiliyor.

Taşınmaz maliklerinin rastgele bir türel kısıtlamaya tabi olup olmadıklarının ve bu kısıtlamalardan alıcı olarak etkilenip etkilenilmediğinin araştırılması gerekiyor.

Arsa/arazinin paylı malik durumu (çok ortaklı) olup olmadığının incelenmesi, bu durumda ortakların muvafakat vermesi değer arz ediyor.

Tapu senedi ile tapu kayıt evrakının karşılaştırılması, dokümanlar ortasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerekiyor.

Alınacak taşınmaz arsa ise güncel imar durumu, bölgenin gelişim ve inşaat potansiyelini belirlemek için ilgili belediye yahut yetkili kurumun imar ünitesinden araştırma yapılması ve bunun belgelendirilmesi kıymetli konular ortasında öne çıkıyor.

Arsada parselin yeni imarlı onay durumu, cephe ve derinlik koşulları, ÇED süreci, sit alanında olup olmadığı, yola cephe olup olmadığı, bölgenin genel yapılaşma durumu ve gelecek potansiyeli hakkında bilgi edinilmesi ehemmiyet arz ediyor.

ARAZİDE ALIRKEN ARAŞTIRILMASI GEREKEN OLASI DURUMLAR

Alınacak gayrimenkul “arazi” ise etraf nizamı planında öngörülen durumun, parselin ve yakın bölgesinin gelecekte rastgele bir fonksiyonda (konut, sanayi, tarım gibi) planlanıp planlanmadığının, tapu kaydı ve mülkiyetinin, yola cephe olma durumunun, kullanım durumunun, bölgedeki toplulaştırma ve kamulaştırma süreçlerinin öğrenilmesi gerekiyor.

Arazilerde yer ve toprak yapısı, ulaşım ve altyapı ve madencilik faaliyetleri hakkında bilgi edinilmesi öneriliyor. Hem yerde hem de toprakta bölgenin zelzele durumu ile doğal afet riskinin öğrenilmesi gerektiğinin altı çiziliyor.

İŞ YERİ ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan İş Yeri Alım Rehberine nazaran iş yerinin fiyatının, misal özelliklere sahip öbür iş yerlerinin fiyatlarıyla kesinlikle karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarına başvurulabileceği ya da lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği üzere tekliflere yer veriliyor.

Alıcı ve satıcının başka ayrı iş yeri bedelinin yüzde 2’si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK da ödeme kalemleri ortasında yer alıyor.

Tapu senedinde yazan “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu yerin alanını söz ederken, kat mülkiyetli yahut kat irtifaklı taşınmazlarda arsa hissesi, bu alana nazaran hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüşüm, kamulaştırma, tekrar inşa yahut arsa paylaşımı üzere durumlarda bu alana nazaran hisse alınıyor.

Kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa hissesi her bir bağımsız kısma tahsis edilmiş yerdeki ortak mülkiyet hissesini tabir ediyor. Bu hissenin misal bağımsız kısımların hissesi ile uyumlu olması gerekiyor.

Alınacak iş yerinin tapu senedinde niteliğinin “iş yeri” yahut “dükkan” olarak tescillenmesi büyük kıymet taşıyor. Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiği tapulardan öğrenilebiliyor.

Tapu alırken kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğuna ayrıyeten şerh, beyan ve irtifak bilgilerine mutlaka bakılması gerekiyor.

Şerhler kısmında yer alabilecek “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “riskli yapıdır şerhi”, beyanlar kısmındaki “yönetim planı” ile “kat mülkiyetine çevrilmiştir” sözü, irtifak bilgileri kısmındaki “geçit hakkı”, “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” daha sonra olumsuz sonuçlar doğmasına yol açabiliyor.

İPOTEK SORGULANMALI, YAPI RUHSATINA BAKILMALI

Taşınmaz maliklerinin rastgele bir hukuksal kısıtlamaya tabi olup olmadığının, iş yeri üzerinde ipotek bulunup bulunmadığının, net ve brüt alanların ne kadar olduğunun, yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı ve ceza tutanakları üzere tüzel ihtilaf içeren resmi kararlar olup olmadığının öğrenilmesi gerekiyor.

Tapu senedi ile tapu kayıt dokümanında farklılık varsa ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması, yapı ruhsatının, yapı kullanma müsaade dokümanı ve imar durumunun incelenmesi öneriliyor.

Sonradan oluşacak sıkıntıların önüne geçilmesi ismine iş yerinin iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve sarfiyatların ayrıntılıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi ehemmiyet arz ediyor. Taşınmazın projeye uygunluğuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve sarsıntıya destekliğine ait hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.

Aidat, ortak alanlar, ortak sarfiyatlar ve tadilat durumunun öğrenilmesi, binanın ya da sitenin idare planının incelenmesi, bölgenin sarsıntı derecesinin ve binanın hasar kaydının sorgulanması kıymetli noktalar olarak öne çıkıyor.